Hintergrund und Ausgangslage
Die Mietpreisbremse ist 2015 eingeführt worden, um in sogenannten „angespannten Wohnungsmärkten“ zu begrenzen, wie stark Mieten bei Neuvermietungen über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Ziel ist, Mieter:innen vor übermäßigen Mietpreissteigerungen zu schützen, ohne den Wohnungsmarkt zu hemmen. Schlüsselregel: die Mietnebenkosten, Modernisierungen oder Neubauten sind teils ausgenommen.
Die bisher geltende Frist für die Mietpreisbremse lief bis zum 31. Dezember 2025. Ohne gesetzliche Verlängerung wäre dieser Mechanismus ausgelaufen.
Die Gesetzesänderung: Verlängerung bis Ende 2029
Dauer und Frist
- Die Mietpreisbremse wird durch das Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn über den 31. Dezember 2025 hinaus bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
- Damit ergibt sich eine Verlängerung um vier Jahre.
Wesentliche Regelinhalte, die weiter gelten
Die Verlängerung übernimmt im Wesentlichen die bestehenden Bedingungen der Mietpreisbremse:
- Sie gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden.
- Bei Neuvermietungen darf die Miete grundsätzlich nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen – etwa für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen oder wenn die Vormiete bereits höher war.
- Mieter:innen haben das Recht, überhöhte Mieten zu rügen und gegebenenfalls Rückforderungen zu stellen.
Debatten und rechtliche Fragen
Verfassungsrechtliche Bedenken
- Ein zentraler Streitpunkt ist die Befristung: Ursprünglich wurde die Mietpreisbremse befristet eingeführt. Für ihre verfassungsrechtliche Rechtfertigung war diese Befristung wichtig. Kritiker sehen in einer erneuten Verlängerung über vier Jahre hinweg eine faktische Entfristung, was verfassungsrechtlich problematisch sein könnte.
- Es gibt Äußerungen, dass Eigentümerverbände eine Klage vor dem Bundesverfassungsgericht erwägen.
Praktische Herausforderungen
- Die Frage, wie exakt die Gemeinden die Angemessenheit der Vergleichsmiete feststellen, bleibt zentral – oft hängt viel von Mietspiegeln ab, die wissenschaftlich gut fundiert sein müssen.
- Ein weiteres praktisches Problem ist die Umgehung durch Vermietungen „zum vorübergehenden Gebrauch“ oder möblierte Wohnungen – hier besteht Forderung nach klareren Regeln.
Wirkung und wissenschaftlicher Blick
Ob die Mietpreisbremse die beabsichtigte Wirkung erzielt, ist in der Forschung umstritten:
- Einige Studien finden, dass die Begrenzung bei Neuvermietungen zumindest kurz- bis mittelfristig dämpfend wirkt, Geldersparnisse für Mieter leisten kann und bei den Neuvertragsmieten eine gewisse Wirkung entfaltet.
- Andere weisen darauf hin, dass grundsätzliche Probleme (z. B. geringer Neubau, Fachkräftemangel, steigende Baukosten) gar nicht durch Mietpreisbremse allein gelöst werden können. In manchen Fällen könne die Mietpreisbremse auch negative Nebenwirkungen haben – wie Verschlechterung des Wohnungsangebots, wenn Investitionen sich nicht mehr rechnen.
Bewertung und Ausblick
Die Verlängerung bis Ende 2029 sichert kurzfristig Rechtssicherheit – für Mietende und Vermietende. Sie gibt den Bundesländern fortgesetzte Handlungsmöglichkeiten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Doch: Ohne weitere ergänzende Maßnahmen (z. B. stärkere Förderung des Wohnungsneubaus, klare Regelungen zu Möblierungszuschlägen, bessere Durchsetzung) wird die Mietpreisbremse allein nicht ausreichen, um das Problem hoher Mieten und angespannten Märkte dauerhaft zu lindern.
Zudem bleibt offen, ob und wie verfassungsrechtliche Einwände eine Rolle spielen könnten, insbesondere wenn das Instrument über lange Zeiträume hinweg angewendet wird, ohne substanzielle Veränderungen.